Hoeveel is uw grond waard bij een bestemmingswijziging?

Datum: 21 september 2017

Inleiding: Jan Comhair, masterstudent stedenbouw van de Faculteit Ontwerpwetenschappen, nam de Vlaamse grondcompensatiemechanismen onder de loep.

De ruimtelijke ordening heeft met de ‘betonstop’ ambitieuze doelstellingen, maar staat hierdoor voor een financiële uitdaging. Deze omschakeling zal gerealiseerd worden door slecht gelegen woongebieden te schrappen en gericht te verdichten, wat onder meer aan de hand van bestemmingswijzigingen zal gebeuren. De Vlaamse overheid maakt dus grootse plannen, maar uit onderzoek van UAntwerpen blijkt dat een geschikt instrumentenpakket om de bijbehorende baten en kosten te regelen ontbreekt.

De betonstop, de boskaart, …: het zijn één voor één initiatieven om het schaarser worden van de open ruimte tegen 2040 geleidelijk een halt toe te roepen. Ondanks dat de overheid deze initiatieven tracht door te voeren in het kader van het algemeen belang, zorgen deze toch voor de nodige beroering. Veel eigenaars vrezen immers voor de gevolgen die deze maatregelen kunnen hebben op hun bouwgrond.

Uit een onderzoek van masterstudent Jan Comhair (UAntwerpen), onder leiding van prof. Tom Coppens, blijkt dat de Vlaamse compensatiemechanismen die vandaag de dag actief zijn, verre van billijk en transparant zijn. “Ze zijn dan ook aan een grondige hervorming toe, wil men dergelijke vergaande wijzigingen in de ruimtelijke structuur doen slagen”, zegt Comhair, studenten stedenbouw.

Planschade nauwelijks uitbetaald

De bestemmingswijziging van een perceel kan als gevolg hebben dat een eigenaar bepaalde bouw- of verkavelingsrechten verliest. Bovendien vermindert een dergelijke wijziging ook de verkoopwaarde van het perceel. De eigenaar kan in dat geval mogelijk aanspraak maken op een ‘planschadevergoeding’.

Het onderzoek dat in de 114 Antwerpse en Limburgse gemeenten gevoerd werd, toont aan dat er amper planschadevergoedingen zijn uitgekeerd. De eigenaar wordt namelijk met heel wat drempels geconfronteerd, die de kans op vergoeding aanzienlijk inperken. Comhair: “Zo waren er, in het onderzochte gebied, de afgelopen acht jaar ruim 4000 percelen die mogelijk in aanmerking komen voor planschade, maar werd er slechts in één dossier 5 000 euro uitbetaald.”

De planschaderegeling voorziet ogenschijnlijk een vergoeding voor 80% van het waardeverlies, maar door de voorwaarden en berekeningswijze die gekoppeld zijn aan de regeling, zal de vergoeding zelden 80% van het verschil in grondprijs bedragen.

Wie financiert deze planschadevergoedingen?

De planschadevergoedingen dienen gefinancierd te worden door de inkomsten afkomstig uit de ‘planbatenheffing’, de zogenaamde tegenhanger van de planschade. Er is sprake van planbaten, als de eigenaar door een bestemmingswijziging een meerwaarde kan realiseren. Dit houdt in dat hij kan bouwen, waar dit voorheen niet het geval was. Op die meerwaarde dient de eigenaar dan veelal slechts een beperkte belasting te betalen. In geval van een planbatenheffing heeft de eigenaar dus het winnende lot in handen. In Vlaanderen werd de afgelopen acht jaar door herbestemmingen een meerwaarde van 1,86 miljard euro gecreëerd, maar werd hiervan slechts 1,7% belast.

Het onderzoek toont aan dat juist die zeer beperkte heffingsbedragen ervoor zorgen dat de overheid niet staat te popelen om planschadevergoedingen te betalen. Het onevenwicht tussen beide regelingen leidt ertoe dat bepaalde beslissingen, die de goede ruimtelijke ordening ten goede zouden komen, uit de weg gegaan worden. Lokale besturen vrezen namelijk de financiële en politieke weerslag van dergelijke compenserende instrumenten. De planbateninkomsten die tot op heden werden geïnd, werden dan ook niet aangewend als compensatie voor het vrijwaren van de open ruimte en de daaruit voortvloeiende planschadevergoedingen, maar om het gat in de begroting op te vullen.

Adequaat instrumentenpakket

Het huidige planschade-planbatensysteem zal volgens Comhair niet hét antwoord zijn op de financiële struikelblokken die gepaard gaan met de doelstellingen. “Het onderzoek toont aan dat er ingezet dient te worden op een combinatie van maatregelen. Voor de overheid dringt de tijd dus om een adequaat instrumentenpakket samen te stellen, vooraleer de ingrijpende wijzigingen in het eigendomsrecht tot veelvuldig protest van de burger leiden.”